स्लम पुनर्वास के लिए दिल्ली के पीपीपी मॉडल ने डेवलपर्स को आकर्षित नहीं किया है समाचार समझाया

दिल्ली में कितने झुग्गियां हैं, और उन्हें पुनर्वास के लिए कौन जिम्मेदार है?

दिल्ली अर्बन शेल्टर इम्प्रूवमेंट बोर्ड (DUSIB) के अनुसार, दिल्ली में 675 झुग्गियां हैं। इनमें से, 376 केंद्र सरकार की भूमि पर गिरते हैं और इस प्रकार, डीडीए के अधिकार क्षेत्र में। DUSIB दिल्ली सरकार की भूमि पर स्थित शेष 299 के लिए जिम्मेदार है। दुसिब के अनुसार, लगभग 30 लाख लोग दिल्ली की झुग्गियों में रहते हैं, जबकि आम आदमी पार्टी (AAP) और भारतीय जनता पार्टी (भाजपा) दोनों ने राष्ट्रीय राजधानी में झुग्गी -भड़क वाले निवासियों की संख्या लगभग 50 लाख है।

शहर में झुग्गियों का पुनर्वास दिल्ली स्लम और झग्गी झोपरी रिहैबिलिटेशन एंड रिलोकेशन पॉलिसी, 2015 द्वारा शासित है, जिसे 2016 में राज्य कैबिनेट द्वारा अनुमोदित किया गया था। यह एक ही भूमि पर या 5 किमी त्रिज्या के भीतर एक झुग्गी आवास के लिए वैकल्पिक आवास सुनिश्चित करने के लिए इन-सीटू पुनर्वास को प्राथमिकता देता है। पुनर्वास के लिए पात्र होने के लिए, हालांकि, झुग्गी में कम से कम 50 घर होने चाहिए, 2006 से पहले अस्तित्व में होना चाहिए, और स्लम निवासी को 2015 से पहले स्लम में निवास साबित करना होगा।

दिल्ली में झुग्गी -झोपड़ी के निवासियों के पुनर्वास की प्रक्रिया दर्द से धीमी रही है। नीति शुरू करने के एक दशक बाद, केवल दो इन-सीटू स्लम पुनर्वास परियोजनाएं पूरी हो चुकी हैं, जहां झुग्गी के निवासियों को फ्लैट आवंटित किए गए हैं और उनमें रहना शुरू कर दिया है। कल्कजी अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स और अशोक विहार में स्वभिमन अपार्टमेंट में 4,699 इकाइयों की संयुक्त क्षमता है। इनमें से, 3,301 फ्लैटों को भूमिहीन शिविर, जेलर वला बाग स्लम, गोल्डन पार्क रामपुरा स्लम और माता जय कौर पब्लिक स्कूल के सामने एक क्लस्टर के लिए आवंटित लोगों को आवंटित किया गया है।

दिल्ली सरकार, दुसिब और दिल्ली स्टेट इंडस्ट्रियल एंड इंफ्रास्ट्रक्चरल डेवलपमेंट कॉरपोरेशन (DSIIDC) के माध्यम से, द्वारका, सुल्तानपुरी, भाल्वा-जाहंगिरपुरी, सव्ड घनवरा, पोट्स घर्ड और टिकरी कलीन में शहर के बाहरी इलाके में 52,584 फ्लैटों का निर्माण कर रही है। Dusib की वार्षिक रिपोर्ट 2020-21 के अनुसार, 24,524 फ्लैटों में से केवल 4,833 जनता को आवंटित किए गए हैं, और इनमें से केवल 2,153 स्लम निवासियों को केवल 2,153। इन फ्लैटों में बहुत कम अधिभोग दर है जो दूरस्थ परिधीय क्षेत्रों और उनके जीर्ण अवस्था में अपना स्थान देखते हैं।

स्लम पुनर्वास का पीपीपी मोड क्या है?

उपर्युक्त सभी परियोजनाओं में, सरकार ने स्लम निवासियों के लिए आर्थिक रूप से कमजोर खंड (ईडब्ल्यूएस) और कम आय वाले समूह (एलआईजी) आवास के निर्माण को वित्त पोषित किया है। एक पीपीपी मॉडल के तहत, हालांकि, सरकार स्वयं घरों का निर्माण नहीं करती है।

ऐसी परियोजनाओं में, सरकार उस भूमि को स्थानांतरित करती है जिस पर स्लम एक निजी डेवलपर के लिए स्थित है। बदले में, डेवलपर आवास और वाणिज्यिक भवनों के निर्माण के लिए शेष का उपयोग करते हुए, जमीन के हिस्से पर झुग्गी -झोपड़ी के निवासियों के लिए आवास का निर्माण करता है। अंतर्निहित औचित्य यह है कि डेवलपर ‘फ्री सेल’ घटक से लाभ कमाकर झुग्गी निवासियों के लिए निर्माण इकाइयों की लागत को प्राप्त करता है। मॉडल को अच्छी तरह से काम करने की उम्मीद थी क्योंकि झुग्गियां आमतौर पर केंद्रीय शहर के क्षेत्रों में उच्च-मूल्य वाली भूमि पर स्थित होती हैं।

हालांकि, नीति की स्थापना के बाद से, दिल्ली में पीपीपी मोड में केवल एक परियोजना शुरू की गई है, और यह अधूरा बनी हुई है। रहेजा डेवलपर्स द्वारा विकसित की जा रही परेशान कैथपुटली कॉलोनी परियोजना, 2009 में कल्पना की गई थी, 2018 में इसकी नींव का पत्थर रखी गई थी, और अभी भी स्लम निवासियों द्वारा कब्जे के लिए तैयार नहीं है।

डीडीए ने बार -बार निजी डेवलपर्स को अपनी नीति में भाग लेने के लिए आकर्षित करने की कोशिश की है, लेकिन ऐसा करने में विफल रहे हैं। 2022 में, यह 10 जेजे क्लस्टर साइटों पर लगभग 10,300 घरों को कवर करने वाली छह परियोजनाओं के लिए प्रस्तावों (आरएफपी) के लिए अनुरोध (आरएफपी) के लिए तैरता था, जबकि आठ जेजे क्लस्टर साइटों पर 15,000 घरों को कवर करने वाले चार अतिरिक्त परियोजनाओं के लिए आरएफपी को पीपीपी के रूप में हाउसिंग के रूप में ‘इन-सीटू रिहैबिलिटेशन’ के लिए प्राइवेट डेवलपर्स को आमंत्रित किया जा रहा था। डीडीए के अधिकारियों ने पुष्टि की कि डेवलपर्स की गुनगुनी प्रतिक्रिया के कारण इन प्रस्तावों को छोड़ दिया जाना था और शादिपुर में कैथपुटली कॉलोनी को छोड़कर, पीपीपी मोड के तहत दिल्ली में वर्तमान में कोई स्लम पुनर्वास परियोजनाएं नहीं चल रही हैं।

इस नीति की उत्पत्ति दिल्ली 2021 के लिए मास्टर प्लान में निहित है, जिसे 2007 में अधिसूचित किया गया था। इसमें गरीबों के लिए आवास सुनिश्चित करने के लिए योजना के केंद्र बिंदु के रूप में “इन-सीटू स्लम पुनर्वास” का उल्लेख है, “निजी क्षेत्र की भागीदारी के लिए एक संसाधन के रूप में भूमि का उपयोग करना शामिल है।”

2015 में, भारत सरकार ने 2022 तक सभी के लिए आवास सुनिश्चित करने के उद्देश्य से अपनी प्रमुख आवास नीति, प्रधानमंत्री अवस योजना-अर्बन (PMAY-U) शुरू की। DDA की पुनर्वास नीति इस योजना पर आधारित है। पीएमएयू-यू के वर्टिकल में से एक ‘सीटू में “स्लम पुनर्विकास था, जिसके तहत स्लम पुनर्वास के तहत” भूमि का उपयोग करते हुए भूमि का उपयोग करते हुए निजी भागीदारी के साथ एक संसाधन के रूप में एक संसाधन के रूप में घरों को प्रदान करने के लिए एक संसाधन के रूप में उपयोग किया जाता है।

निजी डेवलपर्स द्वारा अधिक झुग्गियों का पुनर्वास क्यों नहीं किया जा रहा है?

विशेषज्ञों ने सुझाव दिया है कि डेवलपर्स द्वारा दिल्ली के स्लम पुनर्वास में रुचि की कमी आंशिक रूप से गुड़गांव और नोएडा जैसे अन्य राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र के शहरों में निवेश करने के लिए उनके अधिक उत्साह से उपजी है। एक शहरी शोधकर्ता गौतम भान ने कहा, “यह नीति जिसमें एक डेवलपर दिल्ली में झुग्गी आवास का निर्माण करता है, एक गैर-स्टार्टर है क्योंकि बाजार यहां नहीं खेलना चाहता है।” “यह निजी डेवलपर्स के लिए नोएडा, गुड़गांव और अन्य एनसीआर शहरों में निवेश करने और निर्माण करने के लिए बहुत आसान और अधिक लाभदायक है। वे कभी भी दिल्ली में झुग्गी पुनर्वास में संलग्न नहीं होना चाहते थे,” वे कहते हैं।

अन्य लोगों ने नीति की व्यावसायिक व्यवहार्यता पर सवाल उठाया है। नई दिल्ली के स्कूल ऑफ प्लानिंग एंड आर्किटेक्चर (SPA) में हाउसिंग के प्रोफेसर PSN राव ने कहा, “डेवलपर्स के लिए दिल्ली में स्लम पुनर्वास में संलग्न होने के लिए यह व्यावसायिक रूप से व्यवहार्य नहीं है।” वह सिफारिश करते हैं कि सरकार अपने स्वयं के फंड का उपयोग करके झुग्गी निवासियों के लिए आवास का निर्माण करती है, जैसा कि इसने दो पूर्ण परियोजनाओं के लिए किया है।

टास्क फोर्स की रिपोर्ट ने फंडिंग और वित्तीय व्यवहार्यता को चुनौतियों के रूप में भी पहचाना है: “सीमित सार्वजनिक वित्त पोषण और संकोच वाले निजी निवेशकों, कथित जोखिमों और स्लम पुनर्विकास से जुड़े कम रिटर्न के कारण, वित्तीय बाधाओं का निर्माण करते हैं।”

पिछले साल नवंबर में, लेफ्टिनेंट गवर्नर वीके सक्सेना ने फ्रेमवर्क को अधिक डेवलपर के अनुकूल बनाने और भागीदारी को प्रोत्साहित करने के लिए नीति में बदलाव को मंजूरी दी। ये परिवर्तन अनिवार्य रूप से निर्माण क्षेत्र के डेवलपर्स को बाजार की बिक्री के लिए बढ़ा सकते हैं। प्रस्तावित परिवर्तन वर्तमान में केंद्रीय आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय के साथ हैं और इसे केवल इसकी मंजूरी के साथ लागू किया जा सकता है।

इनमें पुनर्वास और पारिश्रमिक दोनों घटकों के लिए फर्श क्षेत्र अनुपात (दूर) को 500 तक बढ़ाना शामिल है, पुनर्वास के लिए 400 के पिछले दूर से और पारिश्रमिक घटक के लिए 300। घनत्व और नियंत्रण विकास को विनियमित करने के लिए शहरी नियोजन में सुदूर का उपयोग किया जाता है। एक उच्चतर दूर से अधिक मंजिलों या बड़ी इमारतों का निर्माण करने की अनुमति देता है, जिससे परियोजनाओं को बिल्डरों के लिए अधिक आकर्षक बना दिया जाता है; इसके विपरीत, एक निचला दूर तक निर्माण को खुले स्थानों को बनाए रखने और भूजल और सड़कों जैसे संसाधनों पर दबाव को कम करने के लिए प्रतिबंधित करता है।

एक अन्य प्रस्तावित परिवर्तन डेवलपर्स को पारिश्रमिक/वाणिज्यिक भूखंड क्षेत्र में पुनर्वास घटक से किसी भी अप्रयुक्त का उपयोग करने की अनुमति देता है। इसके अतिरिक्त, पुनर्वास के लिए भूमि आवंटन को समायोजित किया गया है, पुनर्वास के लिए न्यूनतम आवश्यकता को 60% से 40% भूमि तक कम कर दिया गया है।

विशेषज्ञों ने यह भी नोट किया है कि नीति को झुग्गी -झोपड़ी के निवासियों और फ्लैट खरीदारों को निकट निकटता में रहने की आवश्यकता होती है, जिससे फ्लैटों की बिक्री को मुश्किल हो सकता है। टास्क फोर्स भी पुनर्वास और पारिश्रमिक घटकों को अलग करने की वकालत करता है: “परियोजना की अस्थायी रैखिकता अनिवार्य रूप से पुनर्वास घटक के वित्तपोषण में रियायती द्वारा भारी प्रारंभिक निवेश को मजबूर करती है, पहले, जिसे केवल बाद के चरण में पुनर्वास की अनुमति दी जाती है, जो कि प्रोजेक्ट के वाणिज्यिक घटक की अनुमति दी जाती है। टास्क फोर्स मीटिंग मिनट्स के अनुसार।

एलजी द्वारा नीति में अनुमोदित परिवर्तनों में से एक 5 किमी क्षेत्र में भूखंडों के क्लबिंग की अनुमति देकर इन दोनों मुद्दों को संबोधित करने का प्रयास करता है। यूनिटी ग्रुप के सह-संस्थापक और नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल (Naredco) -Delhi Chapter के सह-संस्थापक हर्षवर्धन बंसल ने कहा, “हमने यह भी प्रस्ताव दिया है कि सरकार को जोड़े या गुच्छों में पुनर्वास करना चाहिए।” इस दृष्टिकोण के तहत, एक डेवलपर एक साइट को विशेष रूप से झुग्गी निवासी पुनर्वास के लिए पुनर्विकास कर सकता है, जबकि विशेष रूप से वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए किसी अन्य साइट का उपयोग कर सकता है। पुनर्वास और पारिश्रमिक साइटों का यह अलगाव, उनके साथ -साथ विकास के साथ, इन चुनौतियों को हल करना है।

चूंकि झुग्गी -झोपड़ी के निवासियों को पुनर्वास के बिना बेदखली का खतरा होता है, इसलिए वे अक्सर भूमि को खाली करने का विरोध करते हैं। डीडीए के एक अधिकारी ने कहा, “डेवलपर्स को अनएकेनबर्टेड भूमि प्रदान करना भी कई झुग्गी -स्लम निवासियों के रूप में एक चुनौती है, विशेष रूप से जो लोग पुनर्वास करने के लिए अयोग्य हैं, भूमि को खाली करने का विरोध करते हैं,” डीडीए के एक अधिकारी ने कहा। टास्क फोर्स की रिपोर्ट में एक चुनौती के रूप में पहचाना गया, “झुग्गियों के निवासी अक्सर अपने घरों और आजीविका को खोने के डर से आगे बढ़ने के लिए अनिच्छुक होते हैं। पुनर्वास के कारण होने वाले विघटन से समुदाय से प्रतिरोध हो सकता है, पुनर्विकास प्रयासों को जटिल बना दिया जा सकता है।”

क्या ऐसी नीति ने कहीं और काम किया है?

दिल्ली एकमात्र ऐसा शहर नहीं है जिसने झुग्गी -झोपड़ी के निवासियों के पुनर्वास पर बहुत धीमी प्रगति की है। इन-सीटू स्लम रिहैबिलिटेशन (ISSR) PMAY-URBAN का सबसे खराब प्रदर्शन करने वाला ऊर्ध्वाधर है, जो PMAY-U के स्वीकृत घरों के 2% से कम के लिए लेखांकन है, जो कि सामाजिक आर्थिक प्रगति केंद्र (CSEP) के केंद्र से देबारपिता रॉय और रशमी कुंडू के शोध के अनुसार है।

अधिकांश आईएसएसआर परियोजनाएं मुंबई, महाराष्ट्र और गुजरात के चार मिलियन से अधिक शहरों में थीं, जहां पीएमए-यू से पहले भी स्लम पुनर्विकास चल रहा है। छत्तीसगढ़, झारखंड और मध्य प्रदेश जैसे राज्यों ने इस्सर का प्रयास किया, लेकिन परियोजनाओं को रद्द करना पड़ा। रॉय और कुंडू के शोध के अनुसार, 31% परियोजनाओं को रद्द करना पड़ा, जबकि शेष में से 70% अधूरा रहे। PMAY-U 2.0, ने पिछले साल ISSR को पूरी तरह से ऊर्ध्वाधर के रूप में हटा दिया।

रॉय और कुंडू के अनुसार, “अंतर्निहित भूमि के कई स्वामित्व, कानूनी विवादों, राजनीतिक एजेंडा को बदलते हुए, झुग्गी के विकास का समर्थन करने वाले झुग्गी के घरों के बीच आम सहमति की कमी,” जैसे मुद्दे, देश भर में आईएसएसआर के धीमी गति के पीछे कुछ कारण हैं।