जूलियो रिबेरो ने हाल ही में भूमि को फ्रीहोल्ड में परिवर्तित करने, रूपांतरण के लिए कुछ हाउसिंग सोसाइटियों में फंडिंग के मुद्दों, आगामी संघर्षों और समाजों के भीतर इसके कारण होने वाले विभाजन पर चर्चा करते हुए लिखा है। उन्होंने निष्कर्ष निकाला कि इस कवायद से बिल्डर लॉबी को फायदा होता है, लेकिन मेरी राय में विषय की पूरी समझ न होने के कारण वह गलत नतीजे पर पहुंचे। मुंबई सहित महाराष्ट्र में, लगभग 22,000 हाउसिंग सोसायटी सरकार द्वारा दी गई भूमि या क्लास 2 या लीजहोल्ड पर स्थापित हैं, जिसके लिए वार्षिक किराया देना होगा। दूसरी ओर, फ्रीहोल्ड या स्वामित्व वाली भूमि को वर्ग 1 के रूप में वर्गीकृत किया गया है।
वर्ग 2 कार्यकाल अवधारणा ब्रिटिश द्वारा शुरू की गई सामंती भूमि कार्यकाल प्रणाली का अवशेष है। आईएएस/आईपीएस अधिकारियों को मुंबई में प्रमुख स्थानों पर जमीन दी गई, जबकि आम मध्यम वर्ग के नागरिकों को सीमित जगह के कारण बाहरी इलाके में जमीन दी गई। उन्हें दलदली क्षेत्रों में भूखंड दिए गए और उन्हें सड़क, जल आपूर्ति और बिजली जैसी बुनियादी बुनियादी सुविधाओं का विकास स्वयं करना था। वे इस चुनौती पर खरे उतरे। 1970 से 1980 के दशक तक, मध्यम वर्ग के नागरिकों ने उपनगरों में बड़े पैमाने पर घर और इमारतें बनाईं।
अब, 50-60 वर्षों के बाद, घटिया गुणवत्ता वाले राशन सीमेंट से निर्मित वे संरचनाएँ पुरानी और असुरक्षित हो गई हैं। कुछ को पुनर्विकास की सख्त जरूरत है। कुर्ला में नाइक नगर इमारत दो साल पहले ढह गई थी, जिसमें 19 लोगों की मौत हो गई थी। इन सभी मुद्दों पर विचार करते हुए, मध्यवर्गीय हाउसिंग सोसाइटियों को एहसास हुआ कि पुनर्विकास के लिए फ्रीहोल्ड रूपांतरण आवश्यक है।
2006 में, पुणे के यशादा संस्थान द्वारा संकलित प्रशासनिक सुधारों के आधार पर, रत्नाकर गायकवाड़ और नितिन करीर के मार्गदर्शन में एक रिपोर्ट तैयार की गई थी, जिसमें प्रति वर्ग फुट की दर से फ्रीहोल्ड रूपांतरण की सिफारिश की गई थी। सरकार और सार्वजनिक प्रतिनिधियों से अपील की गई इस साल 30 सितंबर को ख़त्म हो रही इस योजना को तीन साल के लिए बढ़ाएँ—— इस रिपोर्ट में कहा गया है, “1967 के बाद से हज़ारों हेक्टेयर कृषि भूमि को गैर-कृषि में बदल दिया गया है।
इन सभी श्रेणी 2 कार्यकाल के मामलों में, प्लॉट धारक अपने प्लॉट को उसी श्रेणी में रखना जारी रखते हैं। यह व्यर्थ का अभ्यास है. सामान्य माफी की घोषणा करने के लिए कानून में संशोधन किया जा सकता है कि ऐसे सभी प्लॉट धारकों को प्रति वर्ग फीट सापेक्षिक शुल्क का मामूली भुगतान करने पर कक्षा 1 के रूप में मान्यता दी जाएगी। यह उपाय पर्याप्त राजस्व उत्पन्न करेगा, एक अनाचारवाद को दूर करेगा और शीर्षक को स्वतंत्र रूप से विपणन योग्य बना देगा।
ऐसा कदम वित्तीय संस्थानों के पास ऐसे भूखंडों के सभी बंधकों को भी मान्य करेगा। मध्यम वर्ग के नागरिकों ने लगातार सरकार का अनुसरण किया। 2016 में, वे एक विधायी संशोधन प्राप्त करने में सफल रहे और 2019 तक नियमों को अंतिम रूप दे दिया।
हाउसिंग सोसायटियों के लिए 15% की फ्रीहोल्ड दर निर्धारित की गई थी, जो वहन करने योग्य नहीं थी, S0 उन्होंने अनुरोध किया कि इसे घटाकर 5% कर दिया जाए। इसे प्राप्त करने के लिए, उन्होंने विभिन्न जन प्रतिनिधियों से मुलाकात की, जागरूकता अभियान चलाया और नियमित रूप से सरकार के सामने अपनी चिंताओं को प्रस्तुत किया।
अंततः मार्च 2024 में हाउसिंग सोसाइटियों के लिए दो प्रकार की फ्रीहोल्ड योजनाओं की घोषणा की गई। पहली योजना रेडी रेकनर (आरआर) दर के 5% पर फ्रीहोल्ड रूपांतरण की अनुमति देती है, लेकिन कड़ी शर्तों के साथ जिन्हें पूरा करना मुश्किल है। इस योजना के तहत, सोसायटी को पुनर्विकास स्वयं संभालना होगा, और अतिरिक्त एफएसआई (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) का 25% प्रधान मंत्री आवास योजना के लिए आरक्षित किया जाना चाहिए।
दूसरी योजना बिना किसी शर्त के आरआर दर के 10% पर फ्रीहोल्ड रूपांतरण की अनुमति देती है। हालाँकि, हाउसिंग सोसायटियों के लिए 10% की दर बहुत अधिक है, और वर्तमान में कोई अन्य विकल्प नहीं हैं। इस योजना से बिल्डर लॉबी को लाभ होने का दावा करने वाला रिबेरो का बयान पूरी तरह से गलत है।
गहन अध्ययन के बिना इसके बारे में लिखना हाउसिंग सोसायटी के 13 वर्षों के संघर्ष को कमजोर करता है। रिबेरो ने वास्तविक मुद्दे को नजरअंदाज कर दिया है, जो कि अधिकारियों द्वारा मांगी गई भ्रष्टाचार की रकम है। असली बहस इस बात पर है कि यह राशि कितनी होनी चाहिए, क्या यह अधिकारियों तक पहुंचती है और पारदर्शिता कैसे बरकरार रखी जा सकती है। मैं सरकार और जन प्रतिनिधियों से भी अपील करता हूं कि इस वर्ष 30 सितंबर को समाप्त हो चुकी इस योजना को अतिरिक्त तीन वर्षों के लिए बढ़ाया जाए। इस विस्तार से समाजों को आवश्यक धन इकट्ठा करने के लिए आवश्यक समय मिल जाएगा। मैं रिबेरो से अनुरोध करता हूं कि वे इस दिशा में भी प्रयास करें।
