बंधक फाइनेंसर उच्च पैदावार, विकास की तलाश में किफायती आवास की ओर रुख करते हैं

भारत के बंधक ऋणदाता अधिक रिटर्न और सरकारी आवास योजनाओं के समर्थन पर दांव लगाकर किफायती घरों के वित्तपोषण पर ध्यान दे रहे हैं।

यह धक्का प्राइम हाउसिंग क्षेत्र में बैंकों से कड़ी प्रतिस्पर्धा के समय आया है। बैंक और पारंपरिक आवास वित्त कंपनियां (एचएफसी) अपेक्षाकृत कम दरों पर ऋण देने के लिए उच्च क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं को प्राथमिकता देती हैं, जबकि किफायती आवास वित्त नए-से-बंधक ग्राहकों पर ध्यान केंद्रित करता है, विशेष रूप से अर्ध-शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों में, जिनमें क्षमता होती है। अधिक दरें वसूलें.

इक्रा लिमिटेड के वरिष्ठ उपाध्यक्ष और वित्तीय क्षेत्र रेटिंग के सह-समूह प्रमुख एएम कार्तिक ने कहा, “प्राइम हाउसिंग की तुलना में किफायती आवास क्षेत्र में ऋण की पैदावार निश्चित रूप से अच्छी है।” तीसरा, किफायती क्षेत्र में अच्छी मात्रा में विकास के अवसर मौजूद हैं।”

जबकि 2024 में किफायती आवास कंपनियों में निजी धन में वृद्धि देखी गई, कई पारंपरिक हाउसिंग फाइनेंसर (एचएफसी) भी अपने किफायती आवास पाई में निवेश और विस्तार कर रहे हैं।

बैंकों, एचएफसी और अन्य एनबीएफसी सहित आवास क्षेत्र के कुल ऋण में एचएफसी की हिस्सेदारी मार्च 2023 तक 34.1% थी। जुलाई 2023 में पूर्ववर्ती एचडीएफसी के एचडीएफसी बैंक के साथ विलय के बाद, उनकी हिस्सेदारी गिरकर 19.9% ​​हो गई। मार्च 2024 की, 26 मार्च को जारी ‘भारत में बैंकिंग की प्रवृत्ति और प्रगति 2023-24’ पर आरबीआई की रिपोर्ट के अनुसार दिसंबर।

केवल निर्माण लागत का वित्तपोषण

अधिकांश किफायती आवास वित्त भूमि मालिकों के लिए स्वयं के निर्माण में जाता है, जिसका अर्थ है कि ऋणदाता अनिवार्य रूप से केवल निर्माण लागत का वित्त पोषण करते हैं। इसलिए, टिकट का आकार आम तौर पर कम होता है, और ऋणदाताओं को ऋण सुरक्षा और बेहतर पैदावार से लाभ होता है, उद्योग विशेषज्ञों ने कहा।

प्रबंध निदेशक और मुख्य कार्यकारी मनीष जायसवाल ने कहा, “किफायती आवास व्यवसाय उच्च विकास पथ पर है, और सीमित वैकल्पिक वित्तपोषण उपलब्ध है, यही कारण है कि अधिक निजी इक्विटी पैसा आ रहा है और इक्विटी पर रिटर्न (आरओई) पर ध्यान केंद्रित है।” ग्रिहम हाउसिंग फाइनेंस, टीपीजी द्वारा समर्थित एक किफायती आवास फाइनेंसर।

राज्य के स्वामित्व वाले पंजाब नेशनल बैंक द्वारा समर्थित पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड, जिसे सुपर-प्राइम सेगमेंट कहा जाता था, से बाहर निकल गया और अब धीरे-धीरे प्राइम सेगमेंट में ऋण कम करने की योजना बना रहा है। अब फोकस क्षेत्र किफायती और उभरते बंधक खंड हैं।

पीएनबी हाउसिंग के मुख्य कार्यकारी गिरीश कौस्गी ने इस महीने की शुरुआत में कहा, ”प्राइम सेगमेंट में, बैंकों की बहुत अधिक प्रतिस्पर्धा है, और इसलिए, मार्जिन पर दबाव है।” उन्होंने कहा कि दो साल पहले, पीएनबी हाउसिंग ने फैसला किया था कि इसकी जरूरत है। लाभप्रदता का विस्तार करने के लिए उच्च-उपज वाले खंड में शामिल होने के लिए, “तभी हमने किफायती आवास श्रेणी में आने के बारे में सोचा,” हमने जनवरी 2023 में रोशनी (हमारा किफायती उत्पाद) लॉन्च किया।

इसके बाहर ₹68,000 करोड़ रुपये की खुदरा ऋण पुस्तिका, लगभग ₹3,000 करोड़ (4.4%) किफायती है, ₹12,000 करोड़ (17.6%) उभरते हुए खंड के लिए है, और शेष प्राइम हाउसिंग ऋण में है।

एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस में

इस साल की शुरुआत में, एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस ने भी ऋण वृद्धि में तेजी लाने और बेहतर मार्जिन हासिल करने के लक्ष्य के साथ किफायती आवास खंड पर ध्यान केंद्रित करने का फैसला किया, जबकि बजाज हाउसिंग फाइनेंस ने जुलाई 2024 में अपने ‘संभव होम लोन’ उत्पाद के लॉन्च के साथ किफायती आवास खंड में प्रवेश किया। असेवित और अल्पसेवित ग्राहक वर्गों पर लक्षित।

भारत में किफायती आवास ऋण बाजार का अनुमान है ₹13 ट्रिलियन, एचएफसी के गठन के साथ ₹6.9 ट्रिलियन और बैंकों की हिस्सेदारी है ₹दिसंबर में उद्योग लॉबी निकाय सीआईआई और रियल एस्टेट कंसल्टेंसी नाइट फ्रैंक की एक संयुक्त रिपोर्ट में उद्धृत नेशनल हाउसिंग बैंक के आंकड़ों के अनुसार, 6.2 ट्रिलियन। अधिकांश पारंपरिक या विविध एचएफसी के पास एक ऋण पुस्तिका होती है जिसमें संपत्ति के बदले ऋण (एलएपी) का 20-30% और निर्माण वित्त का 5-10% शामिल होता है, बाकी फ्लैट खरीद और स्वयं या प्लॉट निर्माण का वित्तपोषण होता है।

किफायती आवास पर सरकार का ध्यान बंधक ऋणदाताओं के लिए एक प्रमुख चालक है।

प्रधानमंत्री आवास योजना (पीएमएवाई) के चार स्तंभ हैं – ब्याज अनुदान योजना (आईएसएस) जहां आम तौर पर हर साल 2-2.5 मिलियन ग्राहकों को सब्सिडी मिलती है; साझेदारी में किफायती आवास (पीएमएवाई-एएफपी) योजना जहां केंद्र निजी खिलाड़ियों या राज्य विकास प्राधिकरणों के साथ काम करता है; प्रत्यक्ष लाभार्थी योजना और किराये की आवास योजना किफायती किराये के आवास परिसर (एआरएचसी)। उद्योग विशेषज्ञों ने कहा कि सरकार अगले पांच वर्षों में लगभग 30 मिलियन घर बनाने का लक्ष्य लेकर चल रही है।

ग्रिहम हाउसिंग के जयसवाल ने कहा, “इस पैमाने को हासिल करने के लिए रणनीतिक हस्तक्षेप की आवश्यकता है, खासकर एचएफसी की इक्विटी पूंजी की जरूरतों को संबोधित करने में।” पूनावाला हाउसिंग फाइनेंस को दिसंबर 2023 में पीई फर्म टीपीजी को बेच दिया गया था और बाद में इसका नाम बदलकर ग्रिहम हाउसिंग फाइनेंस कर दिया गया।

जाना आसान नहीं है

जबकि ऋणदाता ऐसे ऋणों को आगे बढ़ाने के इच्छुक हैं, किफायती आवास खंड के लिए यह आसान नहीं है। संपत्ति सलाहकार एनारॉक ग्रुप के आंकड़ों के अनुसार, कुल रियल एस्टेट आपूर्ति में किफायती आवास की हिस्सेदारी में 2020 से गिरावट आ रही है, जब यह पिछले वर्ष के 40% से घटकर 30% हो गई। आंकड़ों से पता चलता है कि 2024 में यह लगभग 16% रहा है।

“चालू वर्ष में, बेंगलुरु इस खंड में किसी भी आपूर्ति से वंचित रहा है। हैदराबाद और चेन्नई में भी न्यूनतम आपूर्ति केवल 2% दर्ज की गई है। वर्तमान समय में एकमात्र सक्रिय शहर, जो इस सेगमेंट (किफायती) में आपूर्ति की शुरुआत कर रहे हैं, कोलकाता और मुंबई महानगरीय क्षेत्र हैं, क्योंकि उनकी कुल आपूर्ति का लगभग 31% की कीमत नीचे है ₹40 लाख, “प्रशांत ठाकुर, क्षेत्रीय निदेशक और अनुसंधान प्रमुख, एनारॉक ग्रुप ने कहा।

हालाँकि, अवसर भी हैं। सीआईआई-नाइट फ्रैंक रिपोर्ट का अनुमान है कि शहरीकरण और रोजगार के अवसरों जैसे कारकों के कारण, भारत में शहरी केंद्रों में 22.2 मिलियन आवास इकाइयों की आवश्यकता होगी। इस मांग का 95.2%, जो 21.1 मिलियन यूनिट के बराबर है, किफायती आवास में होगा।

भारत के आवास वित्त क्षेत्र में 2024 में प्राथमिक धन उगाही में दस गुना उछाल देखा गया, क्योंकि उद्यम पूंजी और निजी इक्विटी फर्मों ने अपेक्षाकृत कम जोखिम वाली मानी जाने वाली संपत्तियों के साथ अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने की मांग की, जैसा कि मिंट ने 24 दिसंबर को रिपोर्ट किया था। बाजार खुफिया प्रदाता ट्रैक्सन के आंकड़ों के अनुसार, एचएफसी ने 2024 में नौ राउंड में 826.8 मिलियन डॉलर जुटाए, जबकि पिछले साल पांच राउंड में 82.6 मिलियन डॉलर जुटाए थे।

कोई एक दायरा नहीं

जैसा कि कहा गया है, किफायती आवास ऋण के लिए कोई एक सीमा नहीं है, अलग-अलग आवास फाइनेंसर किफायती को ऋण से शुरू करके वर्गीकृत करते हैं। ₹5-10 लाख और यहां तक ​​कि जा रही है ₹कुछ मामलों में 60-70 लाख.

कार्तिक ने कहा, “किफायती आवास मौजूदा ऋण खंडों के निचले बैंड से बहुत अलग या बहुत दूर नहीं है, जिस पर बड़े एचएफसी अब तक ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, और वे अपने मौजूदा लक्ष्य समूह से थोड़ा दूर जाकर बेहतर उपज प्राप्त कर सकते हैं।” इक्रा ने कहा, फिर भी, किफायती आवास एक वॉल्यूम व्यवसाय है, यही कारण है कि बड़े एचएफसी इस उधारकर्ता खंड पर ध्यान केंद्रित करने के लिए अलग-अलग वर्टिकल बना रहे हैं।

किफायती आवास की परिभाषा घरेलू इकाई की भौगोलिक स्थिति पर भी काफी हद तक निर्भर करती है। जबकि मेट्रो शहरों के उपनगरों में, किफायती आवास का मतलब पूर्ण परियोजनाएं हो सकती हैं जो आकार और कीमत के आधार पर किफायती के रूप में वर्गीकृत होती हैं, देश में किफायती वित्त का एक बड़ा हिस्सा – लगभग 70% – टियर- II में स्व-निर्माण परियोजनाओं के आसपास केंद्रित है। उद्योग विशेषज्ञों के अनुसार, और शहरों से परे।

पीएमएवाई योजना आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों और निम्न-आय समूहों के लिए किफायती आवास को परिभाषित करती है। आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग को निम्न वार्षिक आय वाले लोगों के रूप में परिभाषित किया गया है ₹3 लाख, और निम्न-आय वर्ग वाले वे हैं जिनके पास इससे कम है ₹2011 की जनगणना के अनुसार 6 लाख।

सिद्धार्थ गोयल ने कहा, “किफायती आवास एक विविध क्षेत्र बना रहेगा क्योंकि यह मानक नहीं हो सकता है, इसे ऋणदाताओं द्वारा ध्यान केंद्रित किए जाने वाले भौगोलिक क्षेत्रों, जनसांख्यिकी और वेतनभोगी और स्व-रोज़गार और आय प्रोफ़ाइल के संदर्भ में उधारकर्ता प्रोफ़ाइल के अनुरूप होना चाहिए।” , निदेशक – एपीएसी गैर-बैंक वित्तीय संस्थान, फिच रेटिंग्स उन्होंने कहा कि किफायती आवास स्थान बड़े टिकट आवास की तुलना में “थोड़ा अधिक जटिल” है और इसलिए कंपनियों को अपना खुद का स्थान बनाने और मजबूत वसूली और संग्रह चैनल देने की आवश्यकता है। कि अंडरराइटिंग न केवल संपार्श्विक के लिए है बल्कि उधारकर्ताओं की आय प्रोफ़ाइल के लिए भी है जो अनौपचारिक और नकदी आधारित भी हो सकती है।

“आईएल एंड एफएस डिफॉल्ट से पहले, कई एचएफसी के पास निर्माण वित्त का एक बड़ा हिस्सा था। बंधक व्यवसाय में, आपको उच्च जोखिम-उच्च उपज वाले उत्पादों और कम जोखिम-कम उपज वाले उत्पादों के बीच संतुलन की आवश्यकता होती है। निर्माण वित्त में रुचि कम होने के साथ, ये ऋणदाता अपने पोर्टफोलियो को संतुलित करने के लिए अन्य उच्च उपज वाले प्रारूपों पर विचार कर रहे हैं, और किफायती आवास एक ऐसा तरीका है – यह बड़े टिकट आवास की तुलना में कम प्रतिस्पर्धी है और अच्छी पैदावार प्रदान करता है, “गोयल ने कहा।